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解读:商品房预售资金和存量房交易资金监管新规

作者:万载信息门户网   日期:2019-10-16 23:57:01    阅读:4303次

为保障房地产交易资金安全,《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》将于2019年11月15日起施行。新规定将带来什么变化,将由市住房和建设局进行权威解释。

《宁波市商品房预售资金监督实施细则(试行)》政策问答

1.为什么要制定和颁布《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》?

预售资金的监管关系到购房者的切身利益、房地产金融风险的防范和房地产市场的稳定。随着我市房地产市场形势的不断发展,现有的一些法规已难以满足我市房地产市场预售资金监管的实际需要,存在一些问题的迹象,如一些房地产开发企业非法挪用商品房预售资金。通过对各地住房和建设部门开展的全市商品房预售项目预售资金监管的专项清理和检查,发现了一些主要的共性问题。

为加强我市商品房预售资金监管,防范房地产市场交易资金风险,根据有关法律法规和住房和建设部的要求,结合我市商品房预售资金监管的实际情况,市住房和建设局、 会同中国人民银行宁波中心支行、宁波银行保险监管局、宁波住房公积金管理委员会办公室等部门,制定了《宁波市商品房预售资金监管实施细则》

《细则》主要是在《省级办法》监管模式框架下,基于保护购房者权益、降低企业过度财务杠杆、有效防范房地产市场金融风险的总体考虑,结合宁波房地产实际情况制定的。针对我市商品房预售资金监管存在的主要问题,《细则》吸收了部分区县(市)现有的良好做法,以完善制度、促进协同管理、强化责任、明确责任后果为切入点。敦促住房和建设部、金融监管部门、房地产开发企业、监管银行、抵押贷款银行、工程承包单位和监管单位共同履行商品房预售资金监管义务,使预售资金“到位”、“管理好”、“使用好”,为商品房项目后续建设资金提供保障,保护购房者合法权益,维护市场健康稳定。

2.我市商品房预售资金监管存在哪些主要问题?

1)部分以土地为抵押的房地产开发企业申请的项目开发贷款未用于项目建设。企业将土地抵押后,将贷款用于土地拍卖等其他项目。财务杠杆不断扩大。一旦资金链出现问题,主要后果之一就是商品房项目竣工后土地抵押权不能及时注销,第一份登记证无法办理,购房者无法获得所购房屋的产权,导致大量信访,影响社会稳定。

2)一些房地产开发企业降低项目成本,规避监管资金。企业降低项目成本,以减少基于项目成本的预售监管资金,并将本应用于项目后续项目建设的资金挪作他用。但是,该项目后续项目建设资金得不到保证,容易导致“烂尾楼”的出现。

3)部分按揭银行未按规定将按揭购房款转入监管账户。一些抵押银行审查不严,经营不规范,将购房抵押贷款转到企业其他账户而非监管账户,导致监管账户资金不足,无法保证后续项目资金充足,影响后续项目的进度和及时完成。

4)部分监管银行对预售监管资金支出不严格,监管职责不到位,涉及预售资金监管各方的责任和权利不明确,监管只是一种形式。一些监管银行对预售资金的支出缺乏有效的监管,企业和建设单位的非法经营使得监管资金的支出具有任意性。监管银行的监管权力和责任没有明确划分和界定,各部门对监管责任的行使缺乏统一认识,导致监管异常时未能及时形成有效的监管具体措施,监管工作流于形式。

如果上述问题不能及时得到纠正,将导致市场风险增加、群体冲突和纠纷增加,损害购房者的权益。

3.《细则》对开发企业有意降低项目成本、规避资金监管有哪些具体措施?

1)具有专业资格的第三方成本组织应编制项目成本清单。

2)工程造价标准由住房和建设部公布。

3)用于确定监理资金数额的工程造价不得低于住房和建设部公布的工程造价标准。

4.《细则》对监管机构因监管银行任意多批次设立监管账户难以及时有效开展监管工作的问题有何规定?

1)建立商品房项目预售资金监管账户。不得根据预售批次与不同监管银行签订预售资金监管协议。

2)房地产开发企业应选择商品房预售项目所在区县(市)的商业银行机构作为监管银行。

3)根据中国银行保险监督管理委员会的建议,海曙、江北、鄞州区商品房预售项目可以突破区界,选择三个区内符合条件的银行作为监管银行设立监管账户。

4)考虑到宁波市部分新建外资商业银行在一定时期内无法设立分行,如果规定商业银行在商品房预售项目所属的区县(市)没有分行,房地产开发企业可以选择本市商业银行的市级机构作为监管银行。商业银行市级机构应当履行商品房预售资金监管职责,不得将监管职责委托或委派给其他机构。

5.《细则》对因土地按揭而无法首次登记及买家无法取得业权证书而可能出现的“烂尾楼”问题,有何保障措施?

《细则》规定,除项目成本的130%外,项目土地抵押担保贷款的本息也将纳入重点监管资金的额度,以确保商品房项目所有权交付的顺利完成。

6.针对预售资金存放、支出管理不到位、监管不力等问题,《细则》在哪些方面加强了监管?

1)预付定金。房地产开发企业必须立即将首付款和一次性付款存入监管账户。如果他们使用pos机收款,他们必须使用绑定到监管账户的pos机。

2)抵押贷款转让。它明确规定,抵押贷款银行有义务将抵押贷款转移到监管账户。

3)监管银行应对预售资金的存放情况进行监督检查。监管银行应不定期检查企业的购房资金归集情况,跟踪和监督后续分期付款和按揭贷款转入监管账户。

4)建立剩余工程所需的建设资金和房屋交付保护措施。要求重点监管资金按照《预售资金监管协议》和《细则》规定的支出程序支出,但监管资金余额不得低于项目剩余成本和土地抵押担保贷款余额本息之和的130%。

5)明确资本支出的程序。原则上,项目资金的支付对象应为项目总承包商。在监理过程中,监理银行不仅要对房地产开发企业、总承包商和监理单位的工程款进行签字确认,还要将工程款连同相关凭证和发票划入总承包商账户。

6)异常监管报告。监管银行有义务及时向监管部门报告预售资金和异常支出的入账情况。

7.《实施细则》对预售资金监管各方权责不清、相互推诿扯皮的防范性制度安排是什么?

1)商品房预售许可证发放前,属地住房和建设部门应召集相关部门、房地产开发企业、总承包单位、监理单位、监理银行、抵押贷款银行合作披露商品房预售资金的监管事项及相关责任。

2)明确各方面对面的责任并形成书面记录。

8.《细则》对违反预售资金监管义务的各方责任有哪些限制或惩戒措施?

1)监管银行的责任。监督银行不按照规定履行监督职责的,由监督部门责令改正,并根据问题的性质和违法情况采取行政处罚、暂停部分业务等监督措施。造成损失的,监督部门应当承担相应的法律责任。

2)抵押银行责任。抵押贷款银行未按规定将预售资金转入监管账户的,监管部门应当责令其整改。根据问题性质和违法情节,按照有关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施。造成损失的,应当承担相应的法律责任。

3)企业对房地产开发的责任。房地产开发企业有未按规定将预售资金存入监管账户、非法套汇、骗取预售资金等行为的,由属地住房和建设部门约谈企业,暂停网上签约,责令限期整改;拒不整改的,记入房地产开发企业不良信用记录;造成损失的,承担相应的法律责任。

4)建设单位和监理公司的职责。总承包单位、分包单位、监理单位隐瞒或编造事实或出具虚假证明材料,套取或协助房地产开发企业套取预售监管资金的,由属地住房和建设部门按规定处理并记入建筑业不良信用记录。造成损失的,承担相应的法律责任。

9.《细则》在具体监管运行模式方面对现有监管运行模式有哪些突破?

根据《细则》的监管措施,市住房和建设局将很快启动商品房预售资金监管系统的试运行,实现商品房预售资金的网络化、信息化和全覆盖管理。该监管系统将监管部门、监管银行、房地产开发企业、贷款抵押合作银行等与监管工作相关的部门整合到信息系统中,实现监管工作的信息化和系统化。通过该监管系统,监管部门可以实时了解和检查商品房项目预售资金收支等监管工作的进展情况,加强对资金监管工作的监督管理。

关于《宁波市存量住房交易资金监管办法(试行)》的政策问答

1.宁波市存量房交易基金管理办法(试行)为何出台?

宁波市已于2010年4月启动存量房交易资金托管业务。2014年1月,配合网上签订存量房买卖合同的实施,结合资金转移和交易登记流程,调整了资金托管业务流程,取得了良好的市场响应。2015年底,根据国务院的要求,房地产交易和登记功能实现了一体化,以前实行交易和登记一体化运作的大部分基金托管业务无法继续。新形势下,原有的存量房交易资金托管服务严重偏离了房地产交易市场的实际需求,交易的潜在风险凸显,买卖双方因交易资金问题引发的纠纷日益增多。

为了尽快完善存量房交易资金的原有托管模式,引入更符合市场需求的交易资金监管措施,有效防范二手房交易市场风险,维护交易当事人的合法权益, 市住房和建设局根据住房和建设部《房屋交易与产权管理指引》精神和原市住房和城乡建设委员会《宁波市住房和城乡建设委员会关于加强房地产经纪人管理的实施意见》(甬建发〔2017〕10号),在建设宁波房地产市场监管服务平台的过程中,将资本监管体系纳入建设进度。 随着宁波市房地产市场监管服务平台在全市的推出和存量房交易网上登记服务系统的建立,市住房和建设局会同中国人民银行宁波中心支行、宁波银行保险监管局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等部门,联合发布了《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》。

2.《办法》的颁布将给存量房交易带来什么变化?

1)在目前的房源交易过程中,如果买方需要抵押贷款,必须先完成产权转让,然后才能向银行申请抵押贷款。

新政策实施后,只要网上签订存量房交易合同,银行就可以申请住房抵押贷款预审批。只有获得银行贷款意向后,才能办理后续交易手续。

2)在当前的存量房交易过程中,买卖双方的主要矛盾是先付款还是先过户。

新政策实施后,“先付款还是先转账”就不矛盾了。只要网上签订了股票型房屋交易合同,买卖双方就可以到银行办理资金监管业务,并以一次性支付、分期支付、首付款、抵押贷款等多种支付方式存入房屋资金。进入监管账户。如果在后续业务处理过程中,由于各种原因需要停止交易,监管账户中的资金可以保护买卖双方的正当利益。

3)如果当前的证券交易所交易是由中介机构促成的,则可能存在直接或间接收集和管理证券交易所交易资金的中介机构。

新政策实施后,如果中介机构为存量房交易提供便利,交易双方必须按照资金监管方式支付房价。中介机构和中介人员不得直接或间接收取和管理证券公司的交易资金。

3.《办法》的颁布有什么意义?

1)将原有的存量房交易资金托管服务模式改为交易资金监管模式,构成了交易市场监管的短板,进一步完善了交易流程,解决了交易双方关于“先付款还是先转让”的矛盾,避免了因房源交易受限而导致转让终止给购买者带来的资金风险;

2)《办法》明确了网上签订存量房买卖合同后向贷款银行或住房公积金申请贷款的意向。提前贷款审批的服务模式将有效防止因买方信用状况导致后续交易资金不足而引发的合同纠纷,保证合同的正常履行。

3)贷款审批提前机制要求以网上签约合同为贷款审批的依据,确保网上签约备案价格、申请贷款审批交易价格和纳税申报价格的一致性,防止盗窃、逃税和贷款欺诈的发生。

4)宁波市各区县(市)在充分利用信息服务平台的基础上,按照《办法》要求,开展存量房交易资金监管,加强政府部门对房地产市场的监管。

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